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附条件合同能规避买卖担保协议无效的规定?

2021-11-18 06:41    点击次数:141
郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

买卖担保又称让与担保,是指在借款合同等合同中,债务人与债权人通过签订买卖合同的方式对借款合同等合同进行担保,如果债务人在债务履行期限届满时不能履行债务,则相关不动产或动产归属债权人所有。此类合同一般都会约定有回购条款等条款。此类合同因违反《担保法》第40条【订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有】和《物权法》第186条【抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有】的规定而无效。因为此流抵条款很可能会侵犯债务人的利益,造成严重不公平的后果。

但是,现实生活中,很多债权人往往通过“隐藏”的方式规避该规定,以致法院很难将之认定为让与担保。比如,债权人与债务人的约定从形式上看是一个附条件合同。即(债权人与债务人同时签订借款合同与房屋买卖合同)借款合同是房屋买卖合同的一个条件,如果借款合同能够履行就解除房屋买卖合同,如果借款合同不能够履行就不解除房屋买卖合同(继续履行房屋买卖合同),而且房屋买卖合同对于房屋的单价、总价、付款方式、付款期限、房屋交付及过户时间、违约责任等等约定的很全面。这样,不同的法院就会对该协议有不同的认定,有的法院会“透过现象看本质”将之认定为“名为房屋买卖合同,实为借款合同的担保,即买卖担保协议”,从而将之认定为无效合同;但是也会有些法院不会“恶意推定”该合同为买卖担保协议,而将之认定为附条件的合同,这样也就不会将之认定为无效合同(在借款合同不能履行的情形下,房屋买卖合同要继续履行)。这就为规避让与担保(买卖担保)协议无效提供了一条可能成功的途径。

 

 

朱某某与山西嘉和泰房地产开发布限公司商品房买卖合同纠纷案

案情简介:2007年1月25日,朱某某与嘉和泰公司签订十四份《商品房买卖合同},主要约定朱某某向嘉和泰公司购买当地百桐园小区十号楼14套商铺等。同日嘉和泰公司将该十四份合同办理了销售备案登记手续,并于次日向朱某某出具两张总额10354554元的销售不动产发票。

2007年1月26日,朱某某与嘉和泰公司签订一份《借款协议},主要约定:嘉和泰公司向朱某某借款1100万元,期限至2007年4月26日;嘉和泰公司自愿将其开发的当地百桐园小区十号楼商铺抵押给朱某某,抵押的方式为和朱某某签订商品房买卖合同,并办理备案手续,开具发票,如嘉和泰公司偿还借款,朱某某将抵押手续(合同、发票、收据)退回,如到期不能偿还,嘉和泰公司将以抵押物抵顶借款,双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后,朱某某向嘉和泰公司发放了1100万元借款,嘉和泰公司出具了收据。至2007年4月26日,嘉和泰公司未能偿还该借款。

 

 

裁判原文节选:

一审【山西省太原市小店区人民法院(2007)小民初字第1083号】双方签订的十四份《商品房买卖合同},意思表示真实,依法办理了备案登记手续,应当受到法律保护。根据双方在后签订的《借款协议》约定,可以认为借款协议的约定,实际为商品房买卖合同签订生效后,在履行合同过程中,双方对商品房买卖合同作出的补充。其中《借款协议》约定将到期不还的借款作为给付的房款,实际上是为已签订并正在履行的十四份《商品房买卖合同》附加了解除条件,即到期还款买卖合同解除,到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉和泰公司到期未能还款,十四份《商品房买卖合同》所附解除条件未成就,应当继续履行。

 

 

二审【山西省太原市中级人民法院(2007)并民终字第1179号】双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示,且在国家规定的相关部门登记备案,应认定有效。双方在合同履行过程中又签订了借款合同,该合同仅是商品房买卖合同的补充,故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。另外,由于嘉和泰公司向朱某某出具1100万元的收款收据,其主张仅收到10354554元,证据不足,不予支持。

 

 

山西高院再审【山西高院(2010)晋民再终字第103号】双方当事人再审争议的焦点是:1.本案双方是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系;2.《借款协议》中"到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不支付对方任何款项"的约定是否违反法律的强制性规定。关于本案双方是民间借贷合同关系还是商品房买卖合同关系问题。山西高院认为,本案双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系。嘉和泰公司与朱某某签订的借款协议约定"为保证甲方的资金安全,乙方自愿将本公司开发的百桐园小区十号楼商铺以四千六百元每平米的价格抵押给甲方,抵押面积为贰忏贰百伍拾点玖玖平米,和甲方签订商品房买卖合同并到太原市房地局办理备案手续,同时给甲方开具与备案买卖合同相对应的不动产销售发票。"证明朱某某的真实意思表示是嘉和泰公司以商铺作为向朱某某借款的抵押担保。朱某某在起诉状中陈述:"2007年1月,被告拟向原告借款,1月26日,原、被告签订借款协议,约定被告向原告借款1100万元……。为保证原告资金安全,原、被告在协议中约定:被告将其开发的百桐园小区十号楼商铺抵押给原告,抵押方式为和原告签订商品房买卖合同…··。"朱某某在一审中的辩论意见也说"是怕不给钱才签订了协议,……当然就是为了保证资金安全。"也印证了借款是其真实意思表示,而商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。

关于《借款协议》中"到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不再支付对方任何款项"的约定是否违反法律的强制性规定问题。山西高院认为,{借款协议》中"到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不再支付对方任何款项"的约定违反法律的强制性规定,应属无效。综上,检察机关的抗诉理由成立。鉴于就争议法律关系的性质释明后,朱某某仍不变更诉讼请求,朱某某关于确认双方签订的房屋买卖合同有效并继续履行的请求不予支持,但朱某某可依法另行提起诉讼主张其权利。

 

最高院再审【最高院(2011)民提字第344号】本院认为,在本院再审中,朱某某与嘉和泰公司对于山西高院再审判决认定的事实均无异议,但对于双方之间的法律关系性质和效力存在争议,故本案再审的焦点问题就是双方当事人之间法律关系的性质和效力。

朱某某主张其与嘉和泰公司之间是商品房买卖合同关系。嘉和泰公司主张双方之间是民间借贷关系。山西高院再审认为,双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系,商局房买卖合同是借款合同的抵押担保内容,借款协议中"到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不支付对方任何款项"的约定违反法律的强制性规定,应属无效。本院认为,本案中,十四份《商品房买卖合同》涉及的款项和《借款协议》涉及的款项,在数额上虽有差额,但双方当事人对于十四份《商品房买卖合同》所涉款项和《借款协议》所涉款项属同一笔款项并无异议。也就是说双方当事人基于同一笔款项先后签订了十四份《商品房买卖合同》和《借款协议),且在太原市房地产交易所办理了十四份《商品房买卖合同》销售备案登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定"当事人采用合同书形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。"第四十四条第一款规定:"依法成立的合同,自成立时生效。"案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并已生效的合同。本案双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系。山西高院再审认为本案双方是民间借贷合同关系而非商品房买卖合同关系不当,应予纠正。从本案十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》约定的内容看,案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》属并立又有联系的两个合同。案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》之间的联系表现在以下两个方面:其一是案涉《商品房买卖合同》与《借款协议》涉及的款项为同一笔款项;其二是《借款协议》约定以签订商品房买卖合同的方式为《借款协议》所借款项提供担保,目11双方当事人实际是用之前签订的十四份《商品房买卖合同》为之后签订的《借款协议》提供担保。同时《借款协议》为案涉《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件,即借款到期,嘉和泰公司还清借款,案涉《商品房买卖合同》不再履行,借款到期,嘉和泰公司不能偿还借款,则履行案涉《商品房买卖合同》。关于《借款协议》中"如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项"的约定是否违反法律的强制性规定问题。《中华人民共和国担保法》第四十条规定"订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。"《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定"抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。"这是法律上禁止流押的规定。禁止流抑的立法目的是防止损害抵押人的利益,以免造成对抵押人实质上的不公平。本案《借款协议》中"如到期不能偿还,或已无力偿还,乙方(嘉和泰公司)将用以上抵押物来抵顶借款,双方互不再支付对方任何款项"的约定,并非法律上禁止的流押条款。首先,《借款协议》上述条款并非约定嘉和泰公司到期不能偿还借款,《借款协议》所称抵押物所有权转移为朱某某所有。在嘉和泰公司到期未偿还借款时,朱某某并不能直接按上述约定取得《借款协议》所称的"抵押物"所有权。朱某某要想取得《借款协议》所称的"抵押物"即十四套商铺所有权,只能通过履行案涉十四份《商品房买卖合同》实现。正基于此,朱某某在本案一审提出的诉讼请求也是确认十四份《商品房买卖合同》有效,判令荔和泰公司履行商品房买卖合同。其次,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同,双方当事人在《借款协议》中约定以签订商品房买卖合同的形式为《借款协议》提供担保,并为此在《借款协议》中为案涉十四份《商品房买卖合同》附设了解除条件,该约定并不违反法律、行玖法规的强制性规定。实际上,双方当事人对于是履行十四份《商品房买卖合同>>,还是履行《借款协议》具有选择性,即商品房买卖合同的解除条件成就,就履行《借款协议》商品房买卖合同的解除条件未成就,就履行十四份《商品房买卖合同》。无论是履行十四份《商品房买卖合同>>,还是履行《借款协议>>,均符合双方当事人的意思表示,且从合同的选择履行的角度看,嘉和泰公司更具主动性嘉和泰公司如果认为履行十四份《商品房买卖合同》对其不公平,损害了其利益,其完全可以依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第(二)项的规定,请求人民法院撤销案涉十四份《商品房买卖合同》,但嘉和泰公司在法定的除斥期间内并未行使合同撤销权,而是拒绝履行生效合同:其主张不符合诚信原则,不应得到支持。因此,《借款协议》上述关于到期不能偿还,或已无力偿还,嘉和泰公司抵押物来抵顶借款的约定,不符合《中华人民共和国担保法》第四十条和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定。山西高院再审认为,《借款协议》中"到期不能还款用抵押物抵顶借款,双方之间互不再支付对方任何款项"的约定违反法律的强制性规定,应属无效,缺乏事实和法律依据,本院予以纠正。

综上,案涉十四份《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》约定的商品房买卖合同的解除条件未成就,故应当继续履行案涉十四份《商品房买卖合同》。山西高院再审判决适用法律错误,应予撤销。太原中院二审判决虽在判决理由表述上不够准确和充分,但判决结果正确,可予以维持。



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